汉政发〔2006〕23号

汉台区、南郑县人民政府,汉中经济开发区管委会,市政府各工作部门、直属机构：
　　《汉中市城市中心规划区村（居）民建房管理规定》已经市政府常务会议修订通过，现印发你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年六月二十六日　

汉中市城市中心规划区
村（居）民建房管理规定

第一章　总　则

　　第一条　为规范管理城市中心规划区村（居）民建房，改善村（居）民生产和生活环境，促进城市环境协调发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《汉中市城市总体规划》，结合《汉中市城市规划管理规定》和我市村（居）民建房规划管理的实际情况，制定本规定。
　　第二条　本规定所指城市中心规划区包括城市规划二环路范围以内区域，以及褒河车站、汉中经济技术开发区规划范围。
铺镇区、褒城区、圣水区、周家坪四个组团的个人建房按照中心规划区管理要求规范管理。
　　本规定所称村（居）民是指有所在地村（居）委会常住户口的农村村民和城镇居民，所称村庄是指农村村民居住地和从事各种生产的聚居点。
　　本规定所称村庄规划包括村庄总体规划和村庄建设规划。
　　第三条　市、县（区）国土资源管理局是本市中心规划区村（居）民个人建房用地的行政主管部门。
　　市城乡建设规划局或由其依法授权的建设规划管理部门是本市中心规划区村（居）民个人建房规划建设的行政主管部门，各组团村（居）民个人建房由市城乡建设规划局授权所在地建设规划行政主管部门审批。
　　第四条　村镇规划建设管理，应当坚持“科学规划、合理布局、节约用地、保护耕地、因地制宜”的原则，实现社会效益、环境效益和经济效益的统一。
　　村民在村庄规划区内新建房屋必须坚持“统一规划、统一设计、统一管理、配套建设”的原则，集中成片建设村民新村。
　　第五条　村（居）民修建私有房屋必须符合城市规划。不得损坏城市市容环境、阻碍交通、影响消防安全，不得侵占公共绿地、邻里通道。并应妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。
　　第六条　村（居）民新建、扩建、翻建、修缮私人（住宅及非住宅）用房，必须服从城市规划和土地利用总体规划，实行一书两证（《规划选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》）和用地审批管理制度。
　　第七条　城市中心规划区村（居）民建房管理，实行分级控制制度。
　　一级控制区：城市规划的道路、广场、公园、绿地、河道等公共服务设施和市政公用设施用地范围，文物保护区、风景名胜区控制范围，以及城市近期建设规划确定的拆迁改造区。
　　在一级控制区内，禁止个人新建、扩建单户独院式住宅。控制区内的个人房屋应按规划实施搬迁建设。原有住房暂时不折迁又确属危房的，持市房屋鉴定部门危房鉴定结论，可以批准维修加固。
　　二级控制区：城市一环路以内和“一江两岸”规划范围内。
　　在二级控制区内，除已批准的村庄规划区域外，禁止个人新建单户独院式住宅。需改建、翻修房屋的应符合第三十二条、第三十三条规定。
　　三级控制区：城市郊区及因城市建设需要进行规划控制的区域。
　　在三级控制区内，村民可按照批准的规划新建房屋，但建筑层数、建筑面积应符合第十九条、第三十七条规定。
　　第八条　在城市中心规划区内，鼓励村（居）民个人在自有用地范围内按规划联合修建单元式住宅楼。
　　第九条　已纳入城中村改造的村庄，按照城中村改造详细规划实施。
　　第十条　镇（乡）、办事处、村民委员会应当协助国土、规划管理部门做好辖区内村庄的规划建设管理工作。
　　第十一条　汉台区、南郑县人民政府应当把村庄规划的经费列入政府年度财政预算。

第二章　村庄规划编制

　　第十二条　村民建房用地必须先向规划行政主管部门申请规划选址，取得村庄规划设计条件，并依据规划设计条件编制新村规划。规划成果报审前，应在当地公开展示规划设计方案，听取村民意见。村庄规划批准后，应在当地公布。
　　第十三条　村庄规划应当以城市总体规划、土地利用总体规划为依据，符合《城市居住区规划设计规范》和《汉中市城市建筑工程规划管理技术规定》的要求，按照修建性详细规划深度编制。规划成果由镇（乡）、办事处主持并邀请相关部门和专家进行技术评审后，报市规划管理行政主管部门审批。
　　第十四条　村庄规划设计应结合汉中本地实际，注重保护文物、生态环境、风俗文化、突出地方特色，营造良好的人居环境。建筑设计应符合小康住宅标准，在经济适用的基础上适度超前。
　　第十五条　村民新划拨宅基地建房的，必须进入规划的村庄建设。没有编制村庄规划或者村庄规划未经批准的，土地管理部门不得批准村民建房宅基地用地指标，规划建设管理部门不予受理该村除确属危房维修外的各项建设申请。
　　第十六条　村庄规划一经审批，任何单位和个人不得擅自变更。如确需改变的，须经镇（乡）、办事处同意后报原审批机关批准。

第三章　村民建房用地管理

　　第十七条　农村个人建房所使用的土地属集体所有，个人只享有使用权。当城市建设需调整宅基地、承包地、自留地时，原土地使用人应当服从。村民个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地时，应当与原土地使用人协商解决。
　　镇（乡）、办事处、村委会应当根据村庄规划和国土部门下达的宅基地指标制定年度实施计划，有计划地调整村庄规划区的村民建房用地，统筹、合理地安排村民建房和村庄内的配套设施建设。
　　第十八条　符合下列条件的村民可以申请宅基地
　　（一）无房户和现有宅基地低于规定标准，不能满足生活需要的；
　　（二）为实施城市规划建设，搬迁重建的村民；
　　（三）经有关部门批准，由外地迁入无住房的农户；
　　（四）经有关部门批准，回乡定居的华侨、侨眷和港、澳、台属；
　　（五）达到法定结婚年龄结婚后与父母分户，现在宅基地低于规定标准的；
　　城镇居民与农村村民结婚，双方均无住房的，可享受所在地村民的同等待遇。离婚或丧偶妇女及其所生子女应享受居住地其他村民同等待遇，不得强迫其迁回原籍。
　　第十九条　农村村民个人使用宅基地坚决贯彻“一户一宅”的法律制度。宅基地使用面积严格按照有关农村宅基地管理的法律、法规规定的标准执行。
　　村庄内的建筑间距、道路、绿化等公共设施用地及其它空地属集体所有，公共使用，个人不得占用。
　　第二十条　村民原有房屋因转让、继承、赠与他人、分户等原因，未办理土地使用权证和房屋产权证变更登记而申请修建房屋的，规划部门不予受理。
　　第二十一条　户籍已迁出本村的人员，不再享受本村宅基地指标。
　　第二十二条　在农村拥有房屋的城市居民，不批准新划拨宅基地建房。旧宅基地符合村庄个人建房规划的可按规划原址翻建，不符合村庄规划的只能批准原房屋维修加固。
　　第二十三条　因城市建设需要拆迁村民个人住房的，参照国家征地拆迁有关规定执行。
村民因房屋拆迁需要进入规划的村庄新建住房的，按第十八条规定执行。
　　第二十四条　要求与子女同住的居住他处的老人，老人的宅基地与同住子女合并划拨后，同住子女不得再与老人分户建房。老人户口也不得再分摊给其他子女重复划拨建房用地。
　　第二十五条　农村村民未经批准买卖房屋或者以其他形式非法转让宅基地使用权的，没收非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以罚款。
　　因全部或部分出售、赠与他人、出租自有住房或者将原居住房屋改为其他用途等行为造成居住困难的村民，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建。
　　第二十六条　凡未经批准或采取欺骗等非法手段获取批准占用土地建房的，责令退还非法占用土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施。
　　第二十七条　农村村民易地划拨宅基地新建房屋的，原房屋及其附属物要全部拆除，原宅基地交村组集体组织统一管理。
　　第二十八条　农村个人建房审批实行公开办事制度，村委会应当将建房用地户数、用地指标、宅基地面积等情况公布，接受群众监督。

第四章　村（居）民建房规划管理

　　第二十九条　在城市建设近期改造规划控制范围内严禁个人新建、扩建房屋。危旧房屋确需修缮的，只能在原基础、原面积内维修加固。
　　第三十条　村民建房必须严格按照村庄详细规划规定的建筑间距、建筑层数等技术指标实施。
　　第三十一条　在房屋密集的旧城区或自然村庄，政府积极鼓励村（居）民利用旧房占用的土地，依照城市规划联合修建单元式住宅楼。鼓励农村村民以联合修建单元式住宅楼的形式新建住房。
　　村（居）民联合修建单元式住宅楼享受政府减免城市基础设施配套费、墙改费、建筑行业统筹费、定额测定费、消防建审费、人防异地建设费等行政规费。
　　村民联合修建单元式住宅楼由村委会统一组织实施。已享有联建楼房屋的村民不得再申请宅基地建房。
　　第三十二条　在未编制详细规划的区域，以及30米以上（含30米）规划道路红线外100米范围内、20米以上（含20米）30米以下规划道路红线外50米范围内，不得新建、扩建个人住宅。确因房屋危旧的，经查实可原地基、原面积翻建或对原房屋维修加固。
　　第三十三条　在老城区内，对未编制详细规划、没有城市近期建设改造安排，同时也不在第三十二条所列范围内的地段，个别家庭确因人口多住房困难的，可在符合建筑间距、交通消防的条件下，不扩大建房用地面积改建住房。
　　第三十四条　城区内背街小巷两侧的现有房屋一律不得占用巷道进行扩建，不得占用巷道修建水池、炉灶、台阶等和构筑物，不得在巷道两侧房屋的平台上搭建简易建筑物或构筑物。城市规划对现有巷道宽度有规划控制的，突出规划道路红线的房屋在修建时必须退后道路红线。自然形成的狭窄巷道，其两侧影响交通的个人房屋在维修改建时，必须向内退缩，并不得修建影响交通、消防和邻居采光通风的外挑阳台。在巷道道口的转角处，为保证交通视线，房屋应做切角或圆角。
　　第三十五条　临街个人房屋或围墙，需要开门做商业用房的，应向城市规划主管部门申请办理改建手续。改建门面要做到新、老建筑的协调统一、美观大方。已编制规划的，按规划要求执行。
　　未经批准，擅自开门经商的，工商行政管理部门不得办理工商行政许可手续。
　　第三十六条　村（居）民修建二层（含二层）以上房屋必须经有设计资质的建筑设计单位设计施工图，或采用经市级规划行政主管部门批准使用的标准图。禁止无证设计、无设计图纸施工。
　　个人房屋的建筑设计应体现地方特色，造型美观。规划新村的同排相连房屋修建时应统一设计，统一建筑高度，统一屋面形式，统一建筑的外装饰，使相连的建筑组合完整、协调、美观。不同村庄应有不同的建筑设计风格。
　　第三十七条　城市中心规划区村（居）民个人一般只批准修建三层以内住宅。确因居住困难的，在符合城市规划的前提下，经规划管理部门批准可修建四层。
　　第三十八条　村（居）民个人修建房屋，必须由有资质的建筑施工单位承担施工，禁止无证施工或者超越资质等级承揽工程。
　　第三十九条　村庄规划区的道路、绿化、给排水、电力、通讯等公用配套设施的建设，镇（乡）、办事处、村民委员会应做出具体的建设计划，逐年落实完善，并以村为单位做好村庄内的物业管理工作。鼓励单位和个人投资参与村镇的公共设施建设。

第五章　村（居）民建房审批程序

　　第四十条　村（居）民新建、扩建、改建、翻建、修缮房屋，应先向辖区村（居）委会提出申请，并如实填写《汉中市个人建房规划审批表》。经村（居）委会、镇（乡）、办事处审查同意后，连同以下资料报城市规划主管部门审批：
　　1、报建人身份证；
　　2、报建人所在地的居民户口簿；
　　3、土地使用权证或用地批准文件；
　　4、房屋产权证；
　　5、拟建位置地形图和1：300实测地形图；
　　6、城乡个人在原址建房，如因用地面积狭小影响眦邻房屋的，或与眦邻房屋共墙、借墙不能满足建筑工程技术指标要求的，应征求相邻住户意见，签订相邻关系协议书，并由所在地村（居）委会审查签章；
　　7、其它相关资料。
　　第四十一条　村（居）委会收到个人建房申请后，应根据城市规划和村庄规划，按照国土资源管理部门下达的年度宅基地指标，对申请建房户的家庭人口、原住房情况、申请建房理由以及建设性质（新建、翻建、扩建）、旧宅基地处理办法、申请宅基地的面积等内容是否符合相关法规、政策进行审查。符合申请建房条件的，在申请人所在地公布后报镇（乡）、办事处。
　　镇（乡）、办事处结合当年用地指标确定宅基地使用方案，并提出具体建设要求后方可上报建设规划和国土资源管理部门审批。
　　第四十二条　为减少村民个人建房办事环节，提高行政效率，村委会可指定具体负责人代村民办理建房的用地和规划建设审批手续。
　　1、由村委会组织，镇（乡）、办事处、村、组具体负责人会同规划建设和国土资源管理部门对村民申请建房的拟使用宅基地和规划选址进行现场踏勘。
　　2、村民建房需申请用地的，应如实填写《汉中市农村村民宅基地审批表》，经村委会、镇（乡）、办事处逐级审查并提出具体修建意见。符合城市规划的，持规划部门的《个人建房规划选址意见书》在国土资源行政主管部门办理宅基地审批手续。由规划建设管理部门下达《规划设计条件通知书》，办理建房开工手续。不符合规划的应书面回复不能批准的原因。
　　第四十三条　村民建房批准后，由村委会组织，镇（乡）、办事处、国土资源、规划建设管理部门到场，现场划拨村民建房宅基地，并同时实施规划定位放线工作。
　　第四十四条　村（居）民个人建房基础达±0.00时，规划管理部门进行现场验线，检验合格后方可继续施工。
　　村委会负责村民修建房屋过程中的管理工作。
　　第四十五条　房屋竣工经村委会、镇（乡）、办事处验收合格后，村委会组织相关部门对村民建房进行用地和规划专项验收。并由规划部门颁发《建设工程规划许可证》。未取得《建设工程规划许可证》的，不得办理房屋产权登记手续。
　　第四十六条　村民个人建房取得宅基地批准手续一年内未办理规划建设审批手续，或已办理规划建设审批手续一年内未开工建设又未申请延期的，由国土资源行政主管部门依法征收土地闲置费。超过二年的，经原批准机关批准收回其土地使用权，交集体组织恢复耕种。
　　村（居）民个人在取得《规划设计条件通知书》一年内未办理施工图设计审查和开工手续，或经现场定位放线后一年内未开工建设又未申请延期的，批准建房手续自行失效。
　　第四十七条　村（居）民个人建房开工前，建房户应与施工单位一同到规划管理部门签订《依法建设保证书》，并严格按照批准文件施工，禁止超越批准范围修建。
　　第四十八条　村（居）民个人必须对申请建房所提交资料的真实性负责。提供虚假资料或采用欺骗手段获得的批准文件无效，修建的房屋按违法建设处理。

第六章　法律责任

　　第四十九条　《建设工程规划许可证》由县级以上人民政府规划行政主管部门颁发。规划建设或国土资源管理部门因越权审批或违法审批造成当事人经济损失的，应当依法赔偿。对越权审批和违法审批的责任人，由所在单位或者上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五十条　村（居）民个人违反法律、法规、规章建房的，由规划建设行政主管部门依法处理。涉及违法用地的，由国土资源行政主管部门先对违法用地进行依法处理。
　　第五十一条　村民个人建房要严格按照规划审批的设计图纸建设，严禁扩大建筑尺寸挤占预留建房用地或占用建筑间距、绿地、道路等公共设施用地。建筑层数和高度不得超出批准的村庄规划控制的层数和高度。
不符合规划的违法建筑，建房个人必须在限定的期限内自行拆除。拒不拆除的，由规划管理部门依法强制拆除。
　　第五十二条　规划、国土管理和规划、国土监察工作人员不履行职责、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分，直至追究法律责任。
　　第五十三条　本规定自2006年7月1日起施行。由汉中市城乡建设规划局负责解释。